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Valida la modifica del criterio di ripartizione delle spese condominiali con adesione fuori dall’assemblea

Cassazione Civile, 21086/2022 del 04 luglio 2022

Quello che conta, di fatto, è il consenso, non il fatto che sia manifestato in assemblea condominiale.

La Cassazione, con la pronuncia in discorso, rompe un altro tabù, secondo il quale l’assemblea condominiale era sovrana e nessuna decisione poteva essere validamente assunta al di fuori di essa.

Nel caso specifico, l’assemblea condominiale aveva modificato (definitivamente) i criteri di ripartizione delle spese condominiali indicati nel proprio Regolamento, con delibera assunta cpn il voto favorevole di tutti i condòmini tranne uno, il quale aveva successivamente manifestato adesione con raccomandata.

La delibera era stata impugnata in sede di opposizione a decreto ingiuntivo notificato per il pagamento delle spese condominiali, ed in quella sede ne è stata chiesta la nullità perché la modifica dei criteri di ripartizione era stata assunta senza consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio.

La Cassazione ha invece stabilito che ciò che rileva nella specie non è l’attività dell’assemblea (le operazioni di voto, l’esito delle stesse, la verifica delle maggioranze), ma la formazione di un consenso negoziale, che ben può manifestarsi al di fuori della riunione, anche mediante successiva adesione di una parte al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.

Il principio di diritto formulato è dunque il seguente: in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’articolo 1123 c.c., comma 1, – che deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime – presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al contratto con l’osservanza della forma prescritta per quest’ultimo.

E allora tutto bene?

A mio avviso non molto, perché la pronuncia della Cassazione lascia aperte parecchie domande.

Se il consenso ad una delibera condominiale può essere manifestato successivamente allo svolgersi di essa, a cosa serve il verbale dell’assemblea, se non raffigura fedelmente l’esito del voto? Se il consenso scritto viene manifestato dopo i trenta giorni utili per impugnare una delibera assembleare, e questo consenso è determinante, chi ha impugnato nei termini perderà la causa? Se un voto assembleare può essere manifestato dopo lo svolgimento dell’assemblea, che senso ha un termine di trenta giorni per impugnare una delibera condominiale? Se un voto assembleare può essere manifestato dopo lo svolgimento dell’assemblea, che senso ha la delega?

Nessuna norma sul Condomino prevede il voto espresso per iscritto, come per le società, e quindi un consenso espresso fuori dall’assemblea, recapitato per posta, dovrebbe essere non considerato e ove considerato, la delibera dovrebbe essere quanto meno annullabile.

Il principio di diritto enunciato dalla Cassazione pare più orientato a disincentivare il ricorso alla giustizia che a proteggere le regole.

Roberto Smedile

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